刚刚忙完一家H股上市公司的市场营销管理咨询项目，项目中提及房地产开发企业风险管控。抛出来大家探讨吧。
在讨论房企风险管控之前必须首先明晰：在目前的市场阶段、市场环境下，结合企业发展阶段，开发企业最主要的风险是什么？随着房地产市场竞争的不断加剧、市场逐步规范化，以及不断快速上涨的房价招致的一系列严厉调控措施，房地产开发企业面临着来自各方面的风险，但是，其最核心的风险在于现金流管控的风险。
为什么？首先分析近期一些市场现象。一线热点城市普遍出现了价升量缩的市场走势，在某些城市甚至出现连续2个季度交易量萎缩的现象，这表明市场供求关系正在发生微妙的变化。而持续数年的房价快速上涨已对需求产生了实质性的挤出效应，有效需求出现相当程度的下降。
近来的宏观调控措施（如第二套房首付比例和贷款利率提高）的接连出台，对投资和投机需求起到了较大的抑制作用。以往的调控主要针对供应层面，对消费层面影响较少，因此惯有的市场逻辑能够支撑价格的上升并维持交易量；此次调控一方面对投资和投机需求产生了挤出效应，另一方面对有效需求产生了较大抑制作用，因此，市场反应客户的数量和质量都发生了显著的变化。观察投资市场的风向标——二手房交易量的波动情况，也能够看出由于调控力度加大导致的投资风险加大，投资交易量大幅下跌。近来一些南方二手房中介公司开始难以维持，北京的二手房交易也开始降温，深圳甚至还出现了房地产中介公司总经理携款失踪的现象。这些信号都表明：在经历了持续两年的宏观调控之后，投资出现了强烈的不确定预期，因此投资需求在一定程度上得到了抑制。
此外，调控政策已经使房地产投资出现了降温的信号，而制度的变革打破了维持市场运行的既有逻辑，最近国土资源部开展的全国土地利用状况清查、以及90/70政策的逐渐落实等变革将给市场带来怎样的波动目前尚缺乏实证案例，但市场逻辑的变化必然会在2008年带来一些不确定因素，其后续效应可望在明年显现。
值得注意的是，2007年全国范围内房价的快速上涨，与今年股市的一路高涨、尤其是5.30之后股市的一路向上具备时间上的同步性。房地产市场上半年以来持续的价升量涨现象，与股市繁荣带来的价值增加应该具备正相关的关系；同时，资本市场的持续繁荣客观上也延长了本轮房地产价格上涨的周期；然而最近股市出现了调整的迹象，是否会给房地产市场带来一股寒流，目前尚需进一步观察。虽然拥有一系列不确定因素，但必须承认，随着中国城市化进程的不断推进和经济的持续稳定发展，房地产市场的需求将长期稳定存在，中国房地产行业长期发展前景依然看好。但同时也要注意，部分城市局部市场可能在未来两年内出现短期波动，这属于正常的市场调整，也是不可避免的市场规律。因此，房地产开发不存在长期需求衰退的风险，其风险主要表现在短期市场波动可能导致的现金流危机。
此文章共有3页 1 2 3 下一页
文章来源：中国项目管理资源网
|
Leadge.com首页 > 知识库 
