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上海地王推手资金魔方拆解

2016/8/19 11:37:09 |  1629次阅读 |  来源:21世纪经济报道   【已有0条评论】发表评论

8月17日,上海惊现三个区域地王,并产生了全国的新地王。一时间,上海地产吸引了全国的关注。创造中国新地王的融信中国(03301.HK)更是赚足眼球。这仅是一家民营企业,却打败了万科(000002.SZ,02202.HK)、仁恒、融创等知名房企,豪掷110亿资金成为新地王。

值得注意的是,在三家新地王中,均有闽系地产商的身影,涉及拿地金额高达184亿元。融信、中骏(01966.HK)、建发均是福建本地地产商。实际上,包括融信在内的闽系房企,上半年已整体发力。今年以来,闽系房企正抱团买向全国。

中原地产研究中心统计数据显示,2016中国房地产百强当中,闽系房企占20席,包括融信、中骏、建发在内的11家福建房企创纪录地在今年前7月拿地投入1406.9亿;溢价率超过50%的地块高达189宗。11家福建房企创造了前7月50宗地王。

地王频出说明地产商手握重金。仔细研究发现,激进拿地、杠杆融资和合作开发成为这些地产商的共同选择。

“现在的市场环境下,很多资金都愿意给开发商钱,既然如此为什么不抓住扩张的机会呢?就算后面不赚钱,规模在也有利于后续融资与项目的开发。”8月18日,克尔瑞研究总监薛建雄向21世纪经济报道记者表示。

外界更关注的是这些巨资到底从哪里来?记者调查发现,房企资金来源有多个方面,包括自身销售收入、银行贷款、发行债券、联合拿地、民间资本等,其中发债是最基本的也是最重要的融资方式。

在货币前所未有的宽松政策、严重的资产荒下,房地产迎来融资大好时代。大规模融资之后利用高杠杆疯狂拿地,对于房产企业来说,是做大规模的最好时机。

储地丰富难挡疯狂拿地

8月17日,经过2个小时的竞拍,上海静安区一块地被融信以110.1亿元拿下,成为上海新的地王,也成为新的全国单价地王。

21世纪经济报道记者发现,融信去年并未收购任何新土地,今年以来却迅猛拿地。易居研究院数据显示,今年以来,融信已拿下7个项目,累计成交金额216亿元,其中上海厦门各1个,杭州5个。

融信中国拥有大量土地储备。截至2015年底,融信集团土地储备的总建筑面积约为517万平方米,其中约379万平方米在建,约138万平方米持作未来开发。其中约79%的土地位于中国一二线城市的黄金地段。

融信豪掷巨资源于强大的融资能力。

融信去年12月14日发行12亿元的第一批公开公司债券,今年1月19日又发行了总额13亿元的第二批公开公司债券。据记者不完全统计,去年底以来,融信中国的债券融资规模就达到了106亿元。

此外,融信还在今年7月8日发行购房尾款营收账款的资产支持证券,规模为8.8亿元。融信还通过出售子公司权益等大规模融资。

尽管如此,融信中国资产负债率仍高居不下。数据显示,2015年融信中国的资产负债率是85.42%,较去年下降11.32%。

除了融信之外,建发与中粮首开组成联合体以67.9亿元夺得宝山顾村地块。此前,建发股份计划将建发房产分立上市,不过目前宣告失败。

申万宏源王俊杰测算,建发股份现有项目的建筑面积存量在1000万平方米以上,在售建筑面积200万平方米,可供公司开发至少5年以上,为业绩的稳定增长保驾护航。不过在如此丰富的土地储备之下,建发地产仍在疯狂拿地。

21世纪经济报道记者统计,建发今年已拿下六块土地,耗资176亿元。其中上海就有两块土地,另一块为6月份以41.98亿元拿下嘉定新城,成为嘉定新地王。其他大部分土地则在合肥。

密集拿地背后,建发股份也在不断融资。数据显示,今年以来

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