房地产项目可以分为地产项目、普通住宅项目、公寓项目、写字楼项目、商业楼宇项目和工业楼宇项目等，不同的房地产项目中的风险因素及其影响程度是不相同的。本小节针对不同项目的不同风险程度进行了分析，便于房地产企业在上新项目时充分考虑风险，进行正确决策。
(1)地产项目风险
土地开发是一种风险最大、收益通常也是最高的房地产项目。由于土地的项目价格受一系列的风险因素的影响而波动很大，土地项目的风险变化也很大。开发商进行土地开发项目的目的是要得到土地增值部分的收益。从总的趋势而言，土地的增值一般是随着社会经济的发展而稳步增长的。但是在有些情况下，这种增值可能是负的，即是一种损失。土地是地理环境、政治、经济、社会等各方面的综合函数。地价受政府政策影响而变动的程度最大，因此政策的变化是地产项目的最大风险因素。一个国家或地区，如果政治稳定，政策变化小，其经济发展的环境就受到保证，地产项目也就至少处于稳定或发展的状态；相反，经济发展的环境无保障，地产价格会急剧下降。
为了减少在地产项目中的风险，保证项目收益，把握项目开始的政治及经济时机最为重要。了解和随时掌握城市规划及其变更情况，特别是对土地使用性质改变和变化趋势做出正确的分析和判断，可以在很大程度上降低项目的风险损失。
(2)普通住宅项目风险
在经济处于发展中的国家或地区，住宅具有极大的项目需求。住宅是房地产投资最容易参与的一种项目类型。在住宅项目中，主要的商业经营方式有出售和出租两种。如果住宅能在项目中比较顺利地出售，对项目开发商来说，它具有项目回收快、项目开发过程简单等优点。普通住宅项目风险较小也表现在这一方面。住宅项目的销售价格是影响住宅项目效益的最主要因素。一般的住宅购买者在通过比较住宅的销售价格、住宅的位置与周围环境、住宅的使用功能等因素时，通常将销售价格作为最优先考虑的因素。在某一价格可以接受的前提下，消费者才再对其它因素加以分析和考虑，从而做出购买决定。
(3)公寓项目风险
公寓房屋所在的位置、房地产项目整体的活跃程度、通货膨胀的程度及经济增长的形势都是影响公寓房屋项目的主要因素。这些因素在经济处于改革过程中的国家和地区变化会很大，因此它们给项目带来损失的风险也很大。一般公寓项目的收益主要是来自于租金收入和销售收入。收益的多少取决于价格的高低与公寓管理的成本。公寓管理成本除了税金、保险费和维修费外，还有房屋的折旧和资金占用所发生的利息的资金成本，还包括物业的日常管理费用。公寓的租金高低主要取决于项目的需求和公寓所处的地理位置及物业管理水平，而各项支出费用成本的高低主要取决于内部管理。因此，公寓项目的主要风险在于项目需求和管理成本的变化。
(4)办公、写字楼项目风险
办公、写字楼在房地产项目中的交易活跃程度很重要的一个方面是决定于其所处的地理位置。由于写字楼的主要功能是为商务活动和政府机关提供工作场所，因此，这种功能特性要求写字楼必须或最好位于商业活动和社会活动的中心区域，以适应这些活动的密切联系性和时效性，从而满足使用者的需求。办公、写字楼项目一般属于长期项目，需要依靠租金收入来回收项目，取得效益。影响写字楼项目的主要风险有：区域环境规划的变化、租户的来源和稳定性、写字楼的管理服务水平等级以及办公设施的现代化水平等。
(5)商业楼宇项目风险
开发商业性楼宇项目一般比普通住宅项目、公寓项目和写字楼项目的风险大。商业楼宇项目的风险主要有以下三个方面。第一，项目的收益取决于商店的销售情况；第二，商业竞争带来的不利影响；第三，租方信誉不佳对开发商的影响。除以上三个方面外，开发商还得承担诸如租户的经营范围、所提供的服务质量水平、店面空置率和建筑设备影响等一系列风险。
(6)工业楼宇项目风险
项目开发商如果开发工业楼宇或厂房，通常是需要先进行一定规模的土地开发，形成一个具有一定规模的工业园区。这个工业园区不仅要满足城市规划、环境保护、工业生产性质、工业生产规模的客观要求等，还必须在区内有相应的基础设施，如供电、供水、道路等能满足一般工业生产的必要条件。这些条件的改变或不充分都构成对工业楼宇项目的风险，从而给项目开发商带来风险。
文章来源：中国项目管理资源网
|
Leadge.com首页 > 知识库 
