风险预防
风险预防是指在风险发生前，为了消除或减少可能引致损失的各项风险因素所采取的各种措施，以降低风险损失发生的概率为目的。在房地产开发的各个阶段，风险预防有广泛应用。
(1) 投资决策阶段
在投资决策阶段，房地产开发商预防风险的任务是：第一，建立一支高水平、多学科的开发队伍。有了这样一支队伍，就可以科学地把握国家和地区经济发展的脉搏，制定适合自身特点的开发策略，合理评价和选择开发投资方案，从根源上消除或减少房地产开发过程中的种种风险。第二，树立风险意识。建立风险管理组织，高度重视开发企业内部风险管理，强化对房地产开发风险管理理论的研究和学习，加强风险损失资料的搜集整理和分析。第三，健全风险预警系统。防范风险的关键是预先行动，即主动控制。项目进入实施阶段时间越长，控制风险的成本就越高。如地质勘探错误的风险，如在设计之前就发现，采取纠正措施的成本就很低；而在施工之前发现，因设计已完成，需要修改设计，风险控制成本已大量增加；如果部分桩已打完或基础建成后才发现，显然纠正风险的成本就高得多了。开发商进行风险管理的良好途径之一是建立有效的监控预警系统，以便及时觉察计划的偏离，尽早采取防范措施来较好地完成项目。最后，贯彻执行风险管理责任制度。开发企业要建立风险管理责任制度，制定科学的考核标准和奖罚措施，并在实际中严格执行；建立健全风险管理机构，合理构建人员结构，完备的风险管理机构和高素质的人员会使风险管理更加有效。
(2) 前期工作阶段
在前期工作阶段，为了预防风险，开发商应注意以下几个方面：第一，积极与地方政府、各管理部门、金融机构等相关单位搞好关系，争取获得他们对开发项目的理解、支持和帮助，这样就可以化解众多风险因素，减少来自各个层面的干扰，确保项目顺利进行。第二，到当地规划、国土、电力、市政、城市档案、文物等有关部门，了解地块的自然条件及地下埋藏物情况；及时同计划、规划、土地等部门沟通，获得对地块使用意图的确认；根据地块具体情况，制定相应对策。第三，妥善处理征地、拆迁和安置补偿问题，既讲原则性，更讲灵活性，防止矛盾激化。第四，增强合同意识，认真签订土地出让合同、勘察规划设计合同、拆迁安置补偿合同、资金使用合同。尽量避免合同歧义、漏洞、陷阱。最后，调查预测房地产消费趋向，优化设计方案，采用优化设计、价值工程技术，充分考虑项目防火、抗震、御灾、防密和安全要求，防止技术风险。
(3)项目建设阶段
在项目建设阶段，风险预防的主要措施有：第一，采用系统的项目管理方法。项目管理得好，可以减少或规避一些风险，使得项目取得成功，避免失败。系统的项目管理方法，推祟动态的目标控制，采用严密的计划、协调与控制的手段，重视合同管理，重视事前控制，使得项目能够在预先控制的情况下顺利进行，减少项目风险。如聘请专业工程师参与承包合同条款的起草与谈判，并加强日常的合同管理，可以减少被承包商利用合同条款进行索赔的风险和机会。这样就可尽可能地减少或避免因施工质量而引起返工，进而影响工程工期、影响项目交付使用的风险。第二，向施工方人员灌输安全意识。抓好进场人员安全培训教育，严格遵守操作规程，专业工种先培训后上岗。制定安全管理措施，经常进行安全检查；要求上岗人员佩带安全帽，系安全带；采取措施防止人员高空坠落，空中作业掉物伤人；开展守法教育，打击盗窃、玩忽职守等不法行为。第三，做好现场容易出现危险事故的预案工作，如基坑开挖、护坡处理、高空坠落以及风、雨、雪、雹、霜等恶劣天气等。第四，及时协调、处理设计、监理、施工、材料设备供应各方及总包与分包之间的关系和各种矛盾。第五，合理布置施工现场。易燃易爆品仓库要远离食堂、变电房等火源地，严禁烟火；水泥仓库地面要架空，防水防潮，注意覆盖；装饰材料要合理堆放，保证不变形、不污染。第六，加强现场质量监控，通过督促施工技术、组织、措施、人员、机械的落实，防止质量缺陷和建筑工程质量通病的发生。第七，做好现场建设日志，注意资料收集和保存，及时落实建设条件，预防和减少施工索赔。最后，尽快完成开发项目，缩短建设周期，这也是一些小开发商惯用规避风险的措施。
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文章来源：中国项目管理资源网
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