房地产项目风险防范与处理的控制型方法
2008-8-12 11:46:56 作者：网友 |
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房地产项目风险防范与处理的控制型方法是防止和减轻项目风险损失的技术性措施。其实质是在项目风险分析和评估的基础上，针对项目中存在的风险因素，积极采取控制技术以消除风险因素，或减少风险因素的危险性。在事故发生前，降低事故的发生概率，在事故发生时，控制损失继续扩大，将损失减少到最低限度，从而达到降低项目风险损失的目的。
6.1.1风险回避
房地产项目风险回避是指房地产开发商通过对房地产项目风险的识别和衡量，发现某项房地产项目活动可能带来风险损失时，事先就避开风险源或改变行为方式，主动放弃或拒绝实施这些可能导致风险损失的项目活动，以消除风险隐患。就风险的一般意义而言，风险回避是处理房地产项目风险最强有力、最彻底的手段，是一种完全自足型的风险管理技术，即有效的回避措施可以在房地产项目风险事件发生之前完全消除其给开发商造成某种损失的可能，而不再需要实施其他风险管理措施，但这些措施只能起到减少损失的发生概率或减轻损失的严重程度、或在损失发生后予以一定补偿的作用。
风险回避虽然能有效地消除风险源，避免可能产生的潜在损失或不确定性，但其在房地产实际开发运作中的应用也具有很大的局限性：
①风险回避只有在开发商对风险事件的存在与发生、对损失的严重性完全确定时才具有意义，而一般开发商不可能对房地产项目中所有的风险都能进行准确识别和衡量。
②由于风险回避措施通常与放弃某项开发活动相联系，这虽然使开发商遭受损失的可能性降为零，但同时也使其失去获得相关收益的可能性。
③避免某种房地产项目风险不可能实现或采用风险回避措施在经济上是不合理的。房地产项目中潜在着的各种经济风险、社会风险和自然风险，如社会经济发展的周期性、气候异常等都是难以回避的。
④房地产项目风险无处不在，有时避开了某一种风险却又可能导致另外一种或几种新的风险，不同的开发方案具有不同的风险产生，避不胜避。
虽然房地产项目风险回避具有上述种种局限性，从某种意义上讲是一种消极的房地产项目风险管理措施，不宜大量采用，但其在以下两种情况仍不失为一种防范与处理房地产项目风险的恰当方式，可使开发商受损的可能性为零；第一，某种特定房地产项目风险发生的概率和所导致的损失程度十分大且不能被转移或分散；第二，应用其他风险处理方法不能处理或成本超过其产生的效益。另外，在实施风险回避时，房地产开发商最好在开发项目的决策阶段就做出是否运用风险回避管理措施的决策，同时，还必须首先确定需要回避的风险范围，尽可能准确进行风险识别与衡量，并将其与其他风险处理方法进行优劣比较，这是运用房地产项目风险回避措施的前提。在实际的房地产项目活动中，开发商常用的风险回避措施有：
①放弃或终止某项可能引起风险损失的房地产开发活动。在房地产项目决策阶段，开发商常常通过可行性研究来进行房地产项目风险的识别和衡量，放弃在风险较大的某个时间、某一开发位置，或以某种物业类型和项目方式乃至整个开发方案进行的房地产开发活动。在前期阶段，基于对地块自然属性、社会属性或有关部门对地块使用的规划要求的深入调查，放弃购买不合格土地，终止开发活动<55>。当然，在建设阶段，如果发生了威胁自身安全的重大风险因素，企业生存面临重大考验，同时亦不可能采取其他有效的风险管理措施来转移、分散时，如预测到市场的大萧条，也不排除暂时中止继续项目这种迫不得已的风险回避措施，从而避免造成更大的风险损失。
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文章来源：中国项目管理资源网
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