房地产项目开发中的风险及对策分析
2007-11-23 8:53:02 作者：娄国豪 |
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2、风险种类
房地产项目的风险主要属于经济性质的，如商业风险、金融风险、购买力风险等。
(1)商业风险
该风险指某一特定的项目运营失败的可能性。现实中的商业风险主要集中在两个方面：其一是管理，确定和收取租金、物质设施的维护与更新、控制运营费用都是其关键变量。其二为市场变化，如地区人口结构、交通便利性、竞争者等等。
(2)经营风险
经营性风险是由于经营决策上的失误造成实际经营结果偏离期望值的可能性。房地产项目开发中的经营风险主要取决于房地产市场的特点，开发经营的条件以及投资者的决策水平，经营者的管理能力。
(3)购买力风险
购买力风险又称通货膨胀风险，是由于通货膨胀、货币贬值给投资者带来实际收益水平下降的风险。开发投资回收期越长，房地产投资购买力风险越大。
(4)变现风险
房地产项目是不动产，无法由需求弱的地方转移到需求强的市场去。同时它的投资周期和使用周期长、价值量大、占用资金多、谈判时间长、交易费用高，这些因素均影响了房地产的流动性和变现性。投资者急需现金时，常常无法很快脱手，因此影响了投资者的收益。
(5)金融风险
房地产投资量大的特点使得一般的投资者都要借助于各种融资工具。由于利率汇率、项目建设及租售周期等变量的作用，带来了收益的不确定性。
(6)其他风险
包括社会风险以及自然风险等等。
三、房地产项目开发的风险应对策略
1、树立风险价值观念。房地产开发商的生产经营活动是有风险的，即在一定条件下和一定时期内可能会发生各种不同的结果。如果开发商选择了某项投资方案，既有可能出现收益，也有可能出现亏损，风险与收益都是相对的。树立风险价值观念，就是要求决策者依据财务活动所面临的风险与期望取得的收益做比较，选择出合适的方案。如果筹资时风险较高，则必须降低成本支出，反之则要提高成本支出。
2、收集分析市场信息，铺就信息网络。房地产项目投资和开发风险较大的原因之一就是信息缺乏，没有完善的信息网络和信息共享机制。信息量的多少和掌握度对房地产开发决策有着十分重要的影响。房地产投资商应尽量多收集信息并做出准确把握和预测。在整个行业或者开发团队中应利用网络优势信息共享，以尽可能避免和减少后续开发中的风险。
3、利用多样化投资或者合作投资分化风险。多样化投资策略是投资者依据房地产投资的风险程度和获利能力，按照一定的原则搭配投资各种不同类型的房地产以降低投资风险的房地产投资策略。例如房地产开发商可以投入一部分资金在普通住宅，投资一部分在高档写字楼等等。其实质就是用个别房地产投资的收益弥补其他房地产的损失，最终得到一个较为平均的收益。而合作投资也是常用的风险分散方式。合作投资利用战略联盟、虚拟经营等手段共同对房地产项目进行投资开发，利益共享，风险同担，最大限度地发挥各自优势，避免风险。例如与金融部门、大财团合作，可利用其资金优势，消除房地产筹资风险；与外商联盟，即可引进先进技术和管理经验，又能获得政策优惠。
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文章来源：中国项目管理资源网
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